Cómo comprobar una propiedad antes de comprar en la Costa del Sol – checklist para inversores
Comprar una propiedad en la Costa del Sol, especialmente con fines de alquiler o inversión, debe ir precedido de un análisis detallado. En la práctica, la mayoría de los problemas pueden evitarse si los aspectos clave se revisan antes de firmar el contrato y no después de la compra.
La siguiente checklist muestra paso a paso en qué fijarse para tomar una decisión segura y consciente.
1. Situación legal de la propiedad
El primer paso es verificar la situación legal de la propiedad. Es necesario comprobar:
- quién es el propietario real de la vivienda,
- si la propiedad está libre de cargas, hipotecas o embargos,
- si la superficie indicada en los documentos coincide con la realidad,
- si existen cuestiones hereditarias no resueltas o copropiedad.
El documento básico para este análisis es la Nota Simple del Registro de la Propiedad.
2. Licencia de Primera Ocupación (LPO)
La LPO es uno de los documentos clave, especialmente si se planea alquilar la propiedad.
Antes de comprar, se debe comprobar:
- si la propiedad dispone de una Licencia de Primera Ocupación válida,
- si la LPO refleja la distribución real de la vivienda,
- si se han realizado modificaciones sin declarar (por ejemplo, terrazas, ampliaciones o divisiones).
La falta de LPO o incoherencias en la documentación pueden impedir la obtención de la licencia turística o generar problemas en una futura venta.
3. Comunidad de propietarios (comunidad)
La comunidad de propietarios tiene hoy una gran importancia, especialmente en el alquiler turístico.
Es recomendable comprobar:
- los estatutos de la comunidad (estatutos),
- si existe una prohibición o limitaciones al alquiler turístico,
- el importe de las cuotas mensuales de la comunidad,
- si la comunidad tiene deudas o prevé grandes inversiones.
Comprar una propiedad en una comunidad que no acepta el alquiler turístico puede cambiar por completo el sentido de la inversión.
4. Ubicación – no solo la dirección
La ubicación no es solo la ciudad o el barrio, sino el entorno real de la propiedad.
Conviene fijarse en:
- distancia a pie a la playa, al centro o a los servicios,
- infraestructura: aparcamiento, transporte, comercios,
- ruido, vecindario y volumen de tráfico,
- atractivo de la zona para turistas o inquilinos de larga duración.
Una buena ubicación protege el valor de la propiedad incluso en periodos de mercado más débiles.
5. Funcionalidad de la propiedad
La propiedad debe evaluarse desde un punto de vista funcional y no solo estético.
El análisis debe incluir:
- distribución y número de baños,
- acceso a luz natural,
- terraza, balcón o espacio exterior,
- facilidad de mantenimiento y limpieza.
La funcionalidad influye directamente en el interés de los inquilinos y en los costes de mantenimiento.
6. Costes fijos y operativos
Antes de comprar, es importante conocer el panorama completo de costes, no solo el precio de la vivienda.
Se deben tener en cuenta:
- cuotas de la comunidad,
- impuestos locales (IBI, basura),
- suministros y mantenimiento,
- costes de gestión y servicios,
- una reserva para reparaciones y renovaciones.
La falta de una estimación realista de los costes suele provocar decepción tras la compra.
7. Objetivo de compra y estrategia
Cada propiedad debe tener un objetivo claramente definido:
- uso privado,
- alquiler turístico,
- alquiler de larga duración,
- modelo mixto.
También conviene pensar en la estrategia de salida: si la propiedad será fácil de vender en el futuro y para qué tipo de comprador.
Resumen
Comprobar una propiedad antes de comprar en la Costa del Sol es un proceso que requiere conocimiento local y experiencia. La mayoría de los errores de inversión pueden evitarse si el análisis se realiza en una fase temprana.
La compra de una propiedad no debe ser una decisión emocional, sino una elección consciente basada en hechos, documentación y la realidad del mercado.
