Cómo es el proceso de compra de una propiedad en España paso a paso
La perspectiva del comprador – sin mitos ni malentendidos
Comprar una propiedad en España es diferente al proceso conocido en Polonia u otros países europeos. Para muchos compradores, el mayor reto no es la decisión de compra en sí, sino comprender los procedimientos, la documentación y el orden correcto de las acciones.
A continuación presentamos el proceso real de compra de una propiedad en España, paso a paso, desde el punto de vista del comprador.
Paso 1: Definir el objetivo de la compra
Desde el inicio, es fundamental definir claramente para qué se compra la propiedad:
- uso personal,
- como segunda residencia vacacional,
- para alquiler turístico,
- para alquiler de larga duración,
- como inversión con vista a la reventa.
El objetivo de la compra influye en la ubicación, el tipo de propiedad, el presupuesto y la estrategia legal y fiscal.
Paso 2: Presupuesto y costes reales
El precio de la propiedad no lo es todo. El comprador debe tener en cuenta los costes adicionales, que en España suelen situarse en:
- aprox. 10–13% del precio de compra (viviendas de segunda mano),
- aprox. 12–15% del precio de compra (viviendas nuevas).
Estos costes incluyen impuestos, notaría, registro de la propiedad y asesoramiento legal.
Paso 3: Número NIE – requisito imprescindible
Todo comprador en España debe disponer de un número NIE (Número de Identidad de Extranjero). Sin él no es posible comprar una propiedad, firmar la escritura notarial ni abrir una cuenta bancaria en España.
El número NIE puede obtenerse:
- personalmente en España,
- a través de un representante legal,
- en un consulado español.
Paso 4: Selección de la propiedad y visitas
Una vez definido el objetivo y el presupuesto, comienza la fase de selección y visitas.
En España:
- una misma propiedad puede estar ofrecida por varios agentes,
- es clave verificar quién representa realmente la oferta,
- es más importante comprobar la situación legal que solo el aspecto visual.
En esta etapa, un buen agente actúa como filtro y asesor, no solo como alguien que “abre puertas”.
Paso 5: Reserva de la propiedad
Cuando el comprador se decide por una propiedad concreta, normalmente se firma un contrato de reserva y se paga un pequeño depósito.
La reserva:
- bloquea la propiedad,
- da tiempo para el análisis legal,
- establece las condiciones de las siguientes etapas de la transacción.
Paso 6: Análisis legal (due diligence)
Esta es una de las fases más importantes del proceso.
Se comprueban, entre otros aspectos:
- la titularidad de la propiedad,
- cargas hipotecarias,
- conformidad con la normativa urbanística,
- legalidad de la edificación,
- permisos y licencias,
- la situación de la comunidad de propietarios y sus deudas.
El comprador no debe firmar contratos posteriores sin una verificación legal completa.
Paso 7: Contrato de arras
La forma más habitual es el contrato de arras penitenciales.
¿Qué significa esto?
- el comprador suele entregar el 10% del precio de compra,
- si el comprador se retira, pierde la señal,
- si el vendedor se retira, devuelve la señal por duplicado.
Este contrato protege a ambas partes y define claramente las condiciones de cierre.
Paso 8: Escritura notarial
La fase final es la firma de la escritura pública (Escritura Pública) ante notario.
En este momento:
- se realiza el pago total,
- la propiedad pasa al comprador,
- se entregan las llaves al nuevo propietario.
En España, el notario no representa ni al comprador ni al vendedor, sino que vela por la corrección formal del documento.
Paso 9: Registro y trámites posteriores
Tras la firma de la escritura:
- la propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad,
- se liquidan los impuestos correspondientes,
- se cambian los contratos de suministros,
- si es necesario, se activa la licencia de alquiler.
Esta fase suele requerir el apoyo de un asesor local.
Resumen – ¿qué debe saber el comprador?
Comprar una propiedad en España es un proceso seguro y transparente siempre que:
- el proceso se siga paso a paso,
- la propiedad esté verificada legalmente,
- el comprador cuente con el apoyo de un asesor local con experiencia.
Los problemas más frecuentes no provienen de la ley, sino de la prisa o de la falta de información fiable.
